不動産競売

不動産競売とは

不動産競売とは、様々な理由で住宅ローンや事業資金の借入返済を長期に滞納して、借入金返済ができなくなった債務者（個人・法人）の所有する不動産、または、その債務に対して担保提供していた物上保証人の所有する不動産を、裁判所が債権者（金融機関等）の申立により、差押え競売して売却し、債権者は、その売却代金より配当を受け、弁済に充当する一連の手続き・制度です。不動産競売は、債務者兼所有者や物上保証人の意思を無視して、強制的に差押え・売却（換価）する制度なのです。

競売物件を手に入れるまでの流れ

1予算額の検討

2競売物件の選択・調査

3入札

4開札

5売却許可決定・確定

6明け渡し交渉

7代金の納付

8引き渡し命令・強制執行

9登記識別情報通知書の送付

10物件の引き渡し

競売のメリット・デメリット

メリット

デメリット

一般の不動産市場よりも格安で取得できる

最近は、競売市場の環境整備が整ってきたことから、一般のエンドユーザーの参加も多く、落札価格は全般的に上昇傾向にあります。

物件の内部を見ることができない

裁判所調査による物件写真で判断せざるを得ない。
（内覧制度除く）

一般の不動産市場では出にくい物件が出る

商業地、人気のある住宅地など、一般的には市場に出ることがない物件が競売に出ることがあります。

物件の引渡しに費用と時間がかかる場合がある

占有者の退去、動産処分等に交渉や退去引渡作業に労力を要す。

手続は、裁判所が行うため取得手続に
トラブルが少ない

必ず落札できるとは限らない

入札方式なので、必ず最高価格を提示できない。また、開札期日の前日まで事件の取下もあり得る。

原則、現金による決済が必要である

ローン制度があるが、金融機関の対応に左右され、まだ一般化していない。

また、一般の仲介物件と違い、内覧できないことや、
宅地建物取引業法の重要事項証明書がないため、下記のような事案も多くみられます。

建物が建築できない土地であった…。
境界の確定ができない。
内部の損傷が激しく、メンテナンスにかなりの金額がかかった。
前入居者の残置物があり、処分していいのか…。

etc

競売物件は、すべて自己責任です。
ですから、念入りな事前調査が必要不可欠なのです。

友喜不動産の競売代行にお任せください

念入りに調査し、適切な金額を算出させていただきます。
完全成功報酬ですので、落札できなければ費用はかかりません。
落札後も完全サポートさせていただきます。

競売物件情報の提供・選定

競売情報より、お客様のニーズに適した物件を抽出し、現地調査のうえ物件所在地の環境や、将来の都市計画構想の有無など、地域特性・物件特性を判断し、相場（市場価格）とその変動予測をなし、又、近隣の宅建業者への確認はもちろん、近傍地所有者からの周辺の評判などの聞き込み調査のうえ物件選定をします。

適正な入札価格のご提案

買受価格が取引事例、及び収益還元により、お客様の収支適正妥当かどうかを判断しながら、価格のご提案をいたします。現行の金利水準及び現行家賃から、今後の動向調査などを経て、又、物件の将来における補修費等のメンテナンス経費、明渡しにかかるコストの予想を立てて、入札価格のアドバイスを提供します。

諸手続きの代行

入札書類の作成・手続き代行、及び関連行政機関での権利関係の調査、閲覧、又過去の開札データをもとにした購入予算書の作成、引渡し命令の申立て、立会い及び収益用物件の場合の賃貸継承の手続きなどの業務代行をします。

占有者（貸借人）との明渡し交渉

占有者との明渡し交渉や引渡命令の実施をします。不法占有者、不良賃借人、正常賃借人など占有権限の調査、判断のもと今後の賃貸借の関係においての交渉と明渡し手続きをします。

落札物件の管理・販売

買受物件につき、補修等本体・設備のメンテナンスのチェックや見積り・施工まで買受物件の維持管理をします。転売・再販目的で買受したお客様には販売計画に基づき販売活動を実行します。