建物賃貸借契約締結上の留意点
1.建物賃貸借契約の成立
賃貸借は、
当事者の一方（賃貸人）が相手方（賃借人）に対し、ある物の使用収益をさせることを約し、相手方がこれに対し対価（賃料）を支払うことを約することによって成立する契約です。（民法第601条）。
すなわち、賃貸人と賃借人の間で「貸す」、「借りる」という合意、口約束だけで成立し、民法の理論上は契約書の作成を要しません。
こういう契約類型のことを「諾成契約」・「不要式契約」といいます。
その他「定期借家契約」は、何らかの書面の作成が契約成立の要件となっています。
したがって、普通の建物賃貸借契約では契約書の作成は、その証拠にすぎないとよく言われます。
しかし、理論的にはそうであっても、現在では不動産の賃貸借においては契約書を作成するのが通常ですから、当事者の意識として契約書に署名捺印したことによって契約が成立したとみるのが適切ということができます。
昔のように、何らの書面を作らないことが多かった時代と違い、現在では契約書の作成がないのに契約の成立が認定されるのは、きわめて特殊な事情のあるケースだということができます。
2.借地借家法の適用関係
不動産の賃貸借を適用対象とする特別法として、借地借家法があることはご存知のとおりです。
同法が対象とする借地契約は、あくまでも「建物の所有を目的とする」地上権、または土地の賃借権の設定契約に限られていますが、借家契約は居住用建物に限られず店舗でも事務所でも倉庫でも、とにかく建物の賃貸借であれば、一時使用のものを除き、すべて同法の適用対象となります。
居住用の建物と業務用の建物とが区別して取り扱われるのは、定期建物賃貸借におけるごく一部の部分のみであって、それ以外は賃借人の保護もその扱いは全く同一です。
そして、同法の対象となる以上、同法の一定の規定に違反し、借主に不利となる特約は無効です。（借地借家法第30条、第37条）。
そのような合意は、たとえ賃借人が了解して賃貸人と自由な意思で合意したものであっても無効となります。
民法の多くの契約関係の規定が契約自由の原則によって当事者が任意に修正・変更できる（任意規定）のに対し、借地借家関係のそれらの規定は、修正・変更を認めないもの（強行規定）だからです。
